Finanzas e Inversion
Cuanto Dinero Ganas Realmente Alquilando un Piso: Calcula la Rentabilidad Neta
Por el equipo de Calculadoras Utiles — mayo de 2026
Mucha gente cree que la rentabilidad de un alquiler es simplemente lo que cobras de renta menos lo que pagas de hipoteca. Pero la realidad es bastante más compleja: hay que sumar gastos de comunidad, IBI, mantenimiento, seguros, periodos de vacancia y el IRPF que pagaras por los ingresos del alquiler. Aquí te explicamos como calcular la rentabilidad neta real de tu piso en alquiler.
Fórmula básica de la rentabilidad del alquiler
La fórmula de la rentabilidad bruta es:
Por ejemplo, si compraste un piso por 150.000 euros y lo alquilas por 750 euros al mes, el ingreso anual es de 9.000 euros. La rentabilidad bruta es (9.000 / 150.000) x 100 = 6%.
Pero esta cifra es enganosa. A esa rentabilidad bruta tienes que restarle los gastos anuales para obtener la rentabilidad neta, que es la que realmente importa.
Simula tu caso
Nuestra calculadora de inversion y calculadora de jubilación te ayudan a comparar la rentabilidad del alquiler con otras alternativas de inversion a largo plazo.
Ir a la calculadora de interés compuestoGastos que tienes que descontar para obtener la rentabilidad neta
- Comunidad de vecinos: 50-150 euros al mes según la finca. Puede incluir o no agua y calefaccion.
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): entre 200 y 800 euros al año, dependiendo del municipio y el valor catastral.
- Seguro de impago: unos 100-200 euros al año. Muy recomendable.
- Mantenimiento y reparaciones: calcula entre un 0,5% y un 1% del valor del piso al año (750-1.500 euros para un piso de 150.000).
- IRPF: los ingresos del alquiler tributan como rendimiento del capital inmobiliarío. La base imponible es el ingreso menos los gastos deducibles. El tipo aplicable va del 19% al 28% según tu tramo de renta.
- Periodos de vacancia: asume que el piso estara vacio al menos 1 mes entre inquilinos. Eso reduce tu ingreso anual real.
Ejemplo práctico: piso de 150.000 euros alquilado por 750 euros/mes
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingreso bruto (750 x 11 meses, asumiendo 1 mes vacio) | +8.250 € |
| Comunidad (80 €/mes) | -960 € |
| IBI | -400 € |
| Seguro de impago | -150 € |
| Mantenimiento (0,5% del valor) | -750 € |
| Rendimiento neto antes de IRPF | 5.990 € |
Rentabilidad neta: (5.990 / 150.000) x 100 = 3,99%. Frente al 6% bruto inicial, la rentabilidad neta real baja casí a la mitad. Y aun faltaria restar el IRPF, que podría dejarla en torno al 3-3,2% neto después de impuestos.
Alquiler vs deposito bancario: que te da más rentabilidad?
A fecha de mayo de 2026, los depositos bancarios ofrecen entre un 2% y un 3% TAE, con la ventaja de que el capital no se deprecia y no tienes que gestiónar inquilinos. La rentabilidad neta de un alquiler (3-4%) es ligeramente superior, pero conlleva riesgos: impagos, danos, reformas, plusvalia municipal al vender, etc.
Para comparar ambas opciónes, puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad simulando el capital del piso invertido a la tasa del deposito durante el mismo período.
La regla del 4%: cuánto necesitas para vivir de alquileres
Si tu objetivo es vivir de las rentas del alquiler, aplica la regla del 4%: multiplica tus gastos anuales por 25 para saber el capital inmobiliarío que necesitas. Si gastas 24.000 euros al año, necesitas unos 600.000 euros en inmuebles alquilados con una rentabilidad neta del 4% para cubrir tus gastos sin trabajar.
Aviso importante: Este artículo tiene carácter educativo. Los ejemplos de rentabilidad son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni inmobiliarío. La rentabilidad pasada no garantiza la futura. Los precios de compraventa y alquiler varian según la ubicacion, el mercado y la regulacion autonomica. Consulta con un profesiónal antes de tomar decisiones de inversion inmobiliaria.