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Calculadora de Plusvalía Municipal

Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) de tu vivienda según el método objetivo. Introduce el valor catastral del suelo y los años de propiedad.

Actualizado: julio de 2026

De creador a usuario: La plusvalía municipal es uno de esos impuestos que pocos entienden hasta que toca pagarlo. Esta calculadora te da una estimación orientativa para que sepas a qué atenerte. Recuerda que el cálculo definitivo lo hace tu ayuntamiento y cada municipio puede aplicar coeficientes distintos.

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Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que grava el aumento del valor del suelo urbano desde que adquieres un inmueble hasta que lo transmites. Se aplica en compraventas, herencias y donaciones, y es uno de los impuestos que más dudas genera entre los contribuyentes.

Nuestra calculadora de plusvalía municipal emplea el método objetivo, que multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente en función de los años de propiedad y por el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento (hasta un máximo del 30%). Desde la reforma de 2021, también puedes optar por el método de cálculo real si la plusvalía generada es menor que la resultante del método objetivo.

Los coeficientes que aplicamos son los máximos aprobados en el Real Decreto-ley 26/2021 para 2026. Recuerda que cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores, por lo que te recomendamos consultar la ordenanza fiscal de tu municipio. Si estás valorando otras cuestiones económicas, te pueden interesar nuestra calculadora de hipoteca, la calculadora de préstamo personal y la calculadora de sueldo neto.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo desde que compras una vivienda hasta que la vendes, la heredas o la donas. Lo paga quien transmite el inmueble (el vendedor en una compraventa, el heredero en una herencia) y lo gestiona directamente el ayuntamiento correspondiente.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Depende del tipo de transmisión. En una compraventa, el vendedor es quien debe pagar la plusvalía, salvo que se pacte lo contrario en el contrato (aunque Hacienda siempre reclamará al vendedor). En una donación, paga quien recibe el inmueble. En una herencia, pagan los herederos. El pago debe realizarse en los primeros 30 días hábiles desde la transmisión en compraventas, o 6 meses (prorrogables otros 6) en herencias.
¿Cómo se calcula la plusvalía según los años?
Tras la reforma de 2021, existen dos métodos: el método objetivo (aplica coeficientes publicados por el ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo multiplicado por los años de propiedad, hasta un máximo de 20 años) y el método real (diferencia entre precio de compra y venta, aplicando la proporción del valor del suelo sobre el valor catastral total). El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
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